競売物件とは簡単に説明しますと、借金の返済が出来なくなった人(債務者)が、借金の貸主(債権者)らに、借金(負債)を回収するため債務者の所有の土地や建物の売却を裁判所に申し立てられ、差し押さえられます。
差し押さえられた物件は、裁判所によって強制的に売却され、その代金を債権者への返済に充てる制度のことを競売と呼びます。
この時に売却される物件のことを「競売不動産」といいます。

競売不動産の良いところは、市場にはあまり出回らない良い物件が多いことや、価格も市場価格よりはとても安く購入できる場合もあります。
ただその反面、物件を事前に確認することができなかったり、ローンの取扱いが少なく現金で支払わなければならないっといったデメリットもあります。
また、競売に参加するには時間と手間がかかり一般の方でも出来ないわけではないですが、スムーズに落札することが難しいといわれています。
不動産会社によっては代行して行ってくれる所もありますのでその方が安心かもしれません。

購入までの流れを説明しますと、まず裁判所からの物件の公示がされると、物件の明細書・評価書・現況調査報告書が閲覧できるようになります。
約２週間で期間入札が開始され入札書(指定用紙)を提出します。
その後１週間後に開札期日となり入札書の開札が行われ、最高価買受人に対する売却許可決定が公示され、その後確定します。
代金納付通知が送られてきて、指定の日までに代金を納付します。
納付後、裁判所より所有権移転が嘱託され、１週間程度で権利書(登記費用として不動産取得税が購入後かかります。)が送られてきます。
その後引き渡しとなるわけです。

しかし、引渡しが終わっても所有者がなかなか立ち退かない場合や占有者以外に権利のある複雑な物件も後々出てくる場合もあるので、事前によく調べてから購入の検討をするといいでしょう。
また、立ち退き料が発生したり、物件に関する滞納金(管理費など)がある場合もありますので注意しましょう。

どんな理由にしても住み替えるということは、とても大変な苦労が待っています。
そこで、住み替えをスムーズに行うにはどのような事をしなければいけないのか順番にまとめてみましょう。

まずは現在お住まいの住宅について知っておかなければいけない点がいくつかあります。
住宅ローンの残債をチェックしておきましょう。
更に、預貯金なども調べておいた方がいいかも知れません。
これらの事がわかったら、次にこの家がいったいいくらくらいで売れるのか不動産会社へお願いして査定をしてもらいます。
その際、少しでも査定が高くなるように部屋を片付けておいたり、水周りなども清掃しておくと大切に使っていたと思われ印象が良いと思います。

査定が出ましたら、ここで全体の予算を計画してみましょう。
引越し費用なども含めて、いくらくらいの住宅に住み替えるかを決めます。

ここまで決まると次は、売却を先に進めるか、新居の購入を先に進めるかが重要なポイントとなってきます。
売却を先に進めた場合、お金を手元にしてから購入できるので安心はできますが、すぐに引越しをしなければいけない事にもなってきます。
一方、新居の購入を先に進めた場合、気に入った新居が決まっても売却が決まらなければ時期的なズレも発生してきます。

そこで不動産会社による「買取保証制度」という制度があります。
これは、売却する物件を不動産会社にある一定の期間(３ヶ月を目安)お任せし、その期間内にもし買い手が見つからなくても、査定されて金額で買い取ってくれるという制度です。

この制度を利用すると、売却の日程や資金調達、更に新居の購入もスムーズに調整できるので、とても安心して進めていくことができるのです。

平成４年に新たに新法で「定期借地権」が設けられました。
定期借地権には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権の３つが設けられ、土地を自分で所有するよりは安い水準となることから、定期借地権つき住宅を利用する方が増え、その多くは一般定期借地権で借地契約の期間は５０年以上と定められています。

定期借地権つき住宅を購入するにあたり、必要な費用についてお話しましょう。
建物の費用はご自身の所有物となりますので、建物の規模に応じた価格となります。
地主から土地を借りる際の費用は、保証金(その土地の地価の約２０％前後)と毎月の地代(３年に一度見直し)が必要となります。
保証金は、契約期間が満期となると地主から同額が返金されますので大きなメリットといえます。
更に固定資産税を支払う必要がありません。

しかし一般定期借地権の場合、契約の満期が切れると建物を解体して更地で地主に返還しなければいけないというデメリットもありますが、まだ新しい制度の為、５０年後がどのような情勢となっているかは、貸す側も借りる側も不安が残る問題なのかも知れません。

新築の建売住宅について例をあげてみましょう。
建売住宅の場合、実際に完成した建物を見てから購入するケースが多いので色々と調査してから決めることが出来ます。
まず現地に訪れた際、建物の中を見る前に近隣の地盤の様子を見て下さい。
庭が所々陥没していたり、道路や歩道にボコボコと凹凸やゆがみがあったり、建物が倒れて見えたりした場合は要注意です。
軟弱な地盤だと思われ、地震などの災害に注意しなければいけないポイントです。
その場合、なるべく古い住宅を見るのがコツで、新しい住宅にはまだ被害が出てないケースもありますので注意して下さい。

次に建物の位置関係について見てみましょう。
鬼門や方位について気にされる方も多いでしょうが、ここではまず風向きや隣地との離れ、窓の位置などについて見ることが大切です。
風向きによっては、台風や暴雨の際に、玄関の位置や窓の位置、寝室など不便を生じる箇所も出てきます。
また、隣との建物の距離や位置によって色々なトラブルに巻き込まれてしまう場合もありますので、そのあたりも十分に検討される方が良いと思われます。

では次に建物の内部について見てみましょう。
間取りに関しては、実際に現在使われている家具や家電、これから購入しようとしている物も含めてどのような配置にするかを考えながら見てみるのもポイントです。
動線(人が実際に歩く生活ライン)については、なるべく玄関から居間を通って台所、洗面所、そして玄関に戻ってくるといった１周できる間取りが理想と思われます。
例えば、お客さんが来た場合でも居間を通らずに台所や洗面所へ移動できた方が便利が良いからです。
更に、動線で気をつける部分は、キズや汚れの原因となるのでなるべく部屋の角に出隅(歩く部分に出っぱっている壁)が少ない方が理想です。

欠陥住宅かどうかを見抜くにはどうしたら良いでしょう？
実際のところは住んでみなければ不可能かも知れません。
よく床のゆがみをみるのにビー玉を転がしたり、壁紙のキズを壁に顔を近づけながらチェックする方もいらっしゃるようですが、実際に床に関しては大工さんが床のクセを調整するのに初めから真ん中を数ミリ盛って組み立てている場合(木材は伸縮があるため)もありますし、壁紙など実際に目でわかるようなキズは言えば直してくれますので、そほど神経質になる必要はないと思います。
実際に知りたいのは、構造体(柱や梁、土台、屋根)などがしっかりと施工されているかどうかとか、設計図通りの材料が使用されているのか等なのです。
しかし、これらに関しては専門家でなければ調べることが無理ですので、いかに建設会社や不動産会社を信用できるかが重要なポイントなのかも知れません。

新築住宅には、お客様の要望に応じながら建てる「注文住宅」と既にプランが決まって完成している「建売住宅」があります。
注文住宅の場合、間取りやキッチン・お風呂など予算に応じて自由にプランを作る事が出来、実際の工事も自分の目で見て確かめることが出来ます。
建売住宅の場合は、既に完成している建物を見て決めることが出来るので実際の広さや設備などを確認することが出来ますが、目に見えない部分についての不安があります。

どちらを選ぶにしても１社だけに拘わってしまうのはとても危険かもしれません。
やはり最低でも２～３社以上は、見積を取って比較してみたり、似たような建物を見て歩くのも大切なことです。
比較してみて極端に見積が安かったり、見積の詳細が明確でない場合は疑ってみることも必要です。
あいまいな感じで契約したり、建物が完成してしまってからでは手遅れになる場合もありますので慎重に選びましょう。

中古住宅をお考えの方の特長としては、予算的な理由もありますが、立地条件もひとつの理由ともいえます。
現在住み慣れた場所から遠くに行きたくないとか、子供の学校のことなどにも影響していといえるでしょう。
中古住宅を選ぶ際に、知っておかなければならない点がいくつかあります。
築年数と過去のリフォームの有無で、築年数に応じて修繕しなければならない目安があります。
例えば、屋根でしたら１０年、外壁でしたら７～８年に一度は点検または修繕が必要となってきます。
その場合、購入時に安く買ったとしても１～２年程度ですぐに修繕費用がかかってくるケースもあるので注意しましょう。

また、リフォーム済といった物件にも注意しなければいけません。
表向きだけ綺麗にして肝心な中身を修繕しないでリフォームされている場合があります。
せっかく浴室が綺麗になっていても、実は土台が腐れていたというケースがあり、リフォームされた箇所も壊してやり直さなければいけないこともあり、無駄な費用がかかってしまいます。
このように中古住宅を選ぶ際には、購入価格と今後必要だと思われる修繕費用を見込んで買われると良いと思います。

お友達や親戚などでマイホームを建てられた方や中古を購入された方のアドバイスを聞いたり、最近ではインターネットなどで体験談など書いている方もいますので調べてみるのも参考になると思います。

新築住宅と中古住宅の両方に共通していえることは、依頼する建設会社や不動産会社の経営がちゃんとしている所かを調べるのも大切なひとつですが、やはり責任をもって親身に対応してくれる担当者とめぐり会う事が一番重要なことかも知れません。